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短い答え
- 外壁の状態は、「特定空家等」かどうかの判断項目に入っています。国のガイドラインに「外壁の仕上材料が剥落、腐朽又は破損し、下地が露出している」などの例が挙げられています
- 勧告を受けると、その土地は住宅用地の特例から外れます。地方税法は、勧告を受けた敷地を「住宅用地」から除くと定めています
- 2023年の改正で「管理不全空家等」も対象になりました。特定空家になる前の段階でも、勧告を受ければ特例から外れます
誰も住んでいない実家の外壁が傷んできた。
このとき、直すか・売るか・そのままかを決める材料として、法律が何を見ているかを知っておく価値があります。
ここでは条文とガイドラインの原文を引きます。当サイトは、あなたの家が該当するかを判定できません。判断するのは市町村です。
「特定空家等」の定義
この法律において「特定空家等」とは、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等をいう。
出典：空家等対策の推進に関する特別措置法（平成二十六年法律第百二十七号）第二条第2項。e-Gov 法令API で条文そのものを取得して確認しました（確認日 2026-09-17）。
「倒壊しそう」だけではありません。衛生と景観も入っています。
外壁は、判断項目として名指しされている
国土交通省のガイドラインは、上の状態にあたるかを判断する参考基準を別紙で示しています。
そのなかに、外壁の項があります。
| 別紙 | 外壁について書かれていること（原文） |
|---|
別紙1
保安上危険 | (ﾛ) 外壁「全部又は一部において剥離、破損又は脱落が発生しているか否かなどを基に総合的に判断する。」
調査項目の例：「壁体を貫通する穴が生じている。」「外壁の仕上材料が剥落、腐朽又は破損し、下地が露出している。」「外壁のモルタルやタイル等の外装材に浮きが生じている。」 |
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別紙3
景観 | 「屋根、外壁等が、汚物や落書き等で外見上大きく傷んだり汚れたまま放置されている。」 |
|---|
出典：国土交通省「『特定空家等に対する措置』に関する適切な実施を図るために必要な指針（ガイドライン）」別紙1・別紙3（確認日 2026-09-17）。「以下に列挙したものは例示」と同ガイドラインは書いており、個別の事案に応じて判断するとされています。
「外壁のモルタルやタイル等の外装材に浮きが生じている」は、目視と打診で分かる状態です。
浮きの調べ方はモルタル外壁の塗装に、ひび割れの幅の基準は外壁のひび割れにまとめています。
ガイドラインは、複数の状態が重なることにも触れています。
例えば外壁が腐朽して脱落することにより保安上危険となるおそれのある空家等が地域の良好な景観を阻害している場合のように、一件の「特定空家等」について複数の状態が認められることもあり得る。
勧告を受けると、土地の税の計算が変わる
住宅が建っている土地には、固定資産税の課税標準を下げる特例があります。
その条文に、除かれるものが書かれています。
専ら人の居住の用に供する家屋（略）の敷地の用に供されている土地で政令で定めるもの
（略並びに空家等対策の推進に関する特別措置法（略）第十三条第二項の規定により所有者等に対し勧告がされた同法第十三条第一項に規定する管理不全空家等
及び同法第二十二条第二項の規定により所有者等に対し勧告がされた同法第二条第二項に規定する特定空家等の敷地の用に供されている土地を除く。（略））
に対して課する固定資産税の課税標準は、（略）当該住宅用地に係る固定資産税の課税標準となるべき価格の三分の一の額とする。
２ 住宅用地のうち、（略）小規模住宅用地（略）に対して課する固定資産税の課税標準は、（略）当該小規模住宅用地に係る固定資産税の課税標準となるべき価格の六分の一の額とする。
出典：地方税法（昭和二十五年法律第二百二十六号）第三百四十九条の三の二。e-Gov 法令API で条文そのものを取得して確認しました（確認日 2026-09-17）。小規模住宅用地は、同条第2項で「面積が二百平方メートル以下であるもの」と定められています。
| 課税標準 |
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| 住宅用地（200㎡以下の部分） | 価格の6分の1 |
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| 住宅用地（200㎡を超える部分） | 価格の3分の1 |
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| 勧告を受けた特定空家等・管理不全空家等の敷地 | この特例から除かれる |
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外れるのは「勧告を受けたとき」です。空き家になった時点でも、特定空家と認められた時点でもありません。
当サイトは「何倍になる」とは書きません。税額は評価額・税率・負担調整で決まるので、課税標準の割合だけでは決まらないからです。市町村の資産税の窓口で確かめてください。
2023年の改正で、手前の段階ができた
市町村長は、空家等が適切な管理が行われていないことによりそのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれのある状態にあると認めるときは、当該状態にあると認められる空家等（以下「管理不全空家等」という。）の所有者等に対し、（略）指導をすることができる。
２ 市町村長は、前項の規定による指導をした場合において、なお当該管理不全空家等の状態が改善されず、（略）おそれが大きいと認めるときは、当該指導をした者に対し、修繕、立木竹の伐採その他の（略）必要な具体的な措置について勧告することができる。
出典：同法 第十三条（e-Gov 法令APIで取得・確認日 2026-09-17）。
指導 → 改善されなければ勧告、という順です。
そして条文は、必要な措置の例として「修繕」を挙げています。
直すか、売るか、壊すか
当サイトが答えを出せるのは、いちばん左だけです。
解体を相談する窓口
当サイトは解体の費用も補助金も調べていません。比べる材料を持っていないので、おすすめはしません。
「どこに聞けばいいか分からない」という段階の人のために、窓口を1つ挙げるだけです。
解体工事110番解体工事の窓口／当サイトは解体を扱っていません
下のリンクは広告（アフィリエイトリンク）です。ここから申し込むと当サイトに紹介料が入ります。紹介料の有無で、このページに書いていることは変えていません。
| 成果になる時点 | 「・WEBもしくは電話申込後、30日以内の見積もり対応加盟店の手配完了」（広告主が公表している成果条件の原文・確認日 2026-09-26）。工事を決める必要はありません |
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| 当サイトが扱っていないこと | 解体の費用相場・自治体の補助金・業者の選び方は、当サイトでは調べていません。窓口として挙げているだけです |
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| 対応エリア | 広告主の案件情報にエリアの記載はありません（確認日 2026-09-17） |
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数字と文は広告主が公表している案件情報の原文です（確認日 2026-09-17）。当サイトはこのサービスを使ったことがないので、対応の速さや料金の妥当性は書きません。広告リンク先の URL は死活確認も含めて叩いていません。
自治体の補助金は、先に市町村へ聞いてください。
交付決定の前に契約すると対象外になる制度があります（当サイトが3市の要綱で確かめた形は助成金のページにあります）。
遠方の空き家で、自分で外壁を見に行けない場合があります。
その状態で「危ないですよ」と言ってくる業者には気をつけてください。
当サイトは消費者庁の処分検索から屋根・外壁・塗装の訪問販売の行政処分28事案を集計しています（処分日 2021-06-09〜2026-08-04・取得日 2026-09-15／悪質業者の見分け方）。
相談先
特定空家・管理不全空家の判断をするのは市町村です。
指導や勧告が来ているなら、まずその窓口に、何をすれば改善と見なされるかを聞いてください。
条文は「修繕」を例に挙げていますが、どこまで直せば足りるかは条文に書かれていません。
直すほうを選ぶなら
まず、いまの外壁がどの状態かを2社以上に見てもらってください。「浮き」「剥落」「下地の露出」は、ガイドラインが調査項目に挙げている状態です。一括見積もりサイト5社を、各社が公表している数字で並べてあります。
見積もりサイトを比べる
出典と確認日
よくある質問
空き家の外壁が傷んでいると、特定空家になりますか
外壁の状態は判断項目に入っています。国のガイドラインは「外壁の仕上材料が剥落、腐朽又は破損し、下地が露出している」などの例を挙げています。
特定空家として勧告を受けると、何が変わりますか
その土地は住宅用地の特例から外れます。地方税法は、勧告を受けた敷地を「住宅用地」から除くと定めています。
特定空家になる前でも、勧告を受けることはありますか
あります。2023年の改正で「管理不全空家等」も対象になり、その段階でも勧告を受ければ特例から外れます（空家等対策の推進に関する特別措置法 第十三条・確認日 2026-09-17）。
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