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短い答え
- 分譲マンションの外壁は共用部分です。区分所有者が一人で塗り替えを決めることはできません。法律は「共用部分の管理に関する事項は（略）集会の決議で決する」と定めています
- 一棟を1人で所有しているアパートなら、所有者が決められます。区分所有ではないからです
- 当サイトが並べている相場は、戸建ての数字です。集合住宅にそのまま当てはめられません
「マンションの外壁塗装はいくらか」を調べると、戸建ての相場表が出てきます。
そもそも、決め方から違います。
ここでは、建物の区分所有等に関する法律と、国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインに書かれていることを引きます。
分譲マンションは、一人では決められない
共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。
ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
出典：建物の区分所有等に関する法律（昭和三十七年法律第六十九号）第十八条第1項。e-Gov 法令API で条文そのものを取得して確認しました（確認日 2026-09-17）。
形や効用を著しく変えるものは、さらに重い決議が要ります。
共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。略）は、集会において（略）出席した区分所有者及びその議決権の各四分の三（略）以上の多数による決議で決する。
出典：同法 第十七条第1項（確認日 2026-09-17）。当サイトは、あなたのマンションの工事が第17条と第18条のどちらに当たるかを判定できません。管理規約に定めがあることもあります。管理組合か管理会社に確かめてください。
費用の負担も条文にあります。
各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。
出典：同法 第十九条（確認日 2026-09-17）。
つまり、見積もりを取る前に「誰が決めるか」が決まっています。
一区分所有者が業者を呼んで見積もりを取っても、それだけでは工事になりません。
国のガイドラインが書いていること
国土交通省の長期修繕計画作成ガイドライン（令和6年6月改定・確認日 2026-09-17）から、外壁塗装に関わる2つを引きます。
| 足場は複数の工事で共用する | 「例えば、大規模修繕工事における複数の計画修繕工事に用いられる仮設足場などの直接仮設工事と、現場事務所や資材置き場などの共通仮設工事の費用を計上します」 |
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| タイル張りなら項目そのものが無い | 「例えば、外壁等がすべてタイル張りであれば、「外壁塗装の塗替」の項目は「該当なし」とします。」 |
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出典：国土交通省「長期修繕計画標準様式・長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」（平成20年6月／令和6年6月改定）のコメント（確認日 2026-09-17）。
足場を複数の工事でまとめる考え方は、戸建てと同じです。
外壁と屋根を同時にすると足場が1回で済む話は外壁と屋根の同時施工に、足場そのものの決まりは足場費用にあります。
タイル張りの外壁に塗装が要らないという扱いも、戸建てと同じ考え方です（外壁タイルのメンテナンス）。
アパート（一棟所有）の場合
一棟を1人で所有しているなら、区分所有ではありません。
決めるのは所有者です。戸建てと同じように、見積もりを取って比べられます。
ただし、戸建てと違うところが3つあります。
| 戸建てとの違い |
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| 足場が大きい | 階数と外周で決まります。延床が同じでも、戸数が多い建物は外周が長くなります（面積の出し方） |
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| 入居者への告知が要る | 作業時間・洗濯物・窓の開閉・駐車場。工程表をもらって配る段取りが要ります |
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| 空室の時期を選ぶことがある | 当サイトは、どの時期がよいかの根拠を持っていません。業者と管理会社に聞いてください |
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当サイトの相場をそのまま当てられない理由
当サイトが並べている各社の相場は、坪数別の数字です。
そして、その表には何階建てかも、戸建てか集合住宅かも書かれていません（3階建ての外壁塗装に、6社の前提を数えた結果があります）。
集合住宅の金額を当サイトは持っていません。
「戸建ての相場×戸数」のような掛け算は、根拠がありません。足場も工期も別の決まり方をするからです。
進め方
| 最初にすること |
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| 分譲マンション | 管理組合か管理会社へ。長期修繕計画に外壁塗装の項目があるか、次はいつかを確かめます |
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| 一棟所有のアパート | 2社以上に見積もりを取る。足場の面積と塗装面積が別の行になっているかを見ます |
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| 賃貸で住んでいる | あなたが決めることではありません。管理会社に連絡してください |
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一棟所有なら、同じ条件で並べる
足場の面積・塗装面積・入居者への告知の段取り。この3つを同じ条件で出してもらえば、2社を比べられます。一括見積もりサイト5社を、各社が公表している数字で並べてあります。
見積もりサイトを比べる
各社が集合住宅に対応しているかは、当サイトでは確かめていません。申し込む前に確かめてください。
出典と確認日
よくある質問
分譲マンションの外壁塗装は、自分で決められますか
決められません。外壁は共用部分で、法律は「共用部分の管理に関する事項は（略）集会の決議で決する」と定めています。
アパートの外壁塗装は誰が決めますか
一棟を1人で所有しているアパートなら、所有者が決められます。区分所有ではないからです。
戸建ての相場を、マンションやアパートに当てはめられますか
当てはめられません。当サイトが並べている相場は戸建ての数字です。
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